アパート建築による相続対策
なぜアパート建築は相続対策になるのか
アパートを建築することが相続対策として有効なのは、相続税評価額を大幅に抑えることができるからです。現金や預貯金のようにそのままの額で評価される資産と異なり、不動産、特に賃貸用のアパートは評価額が実際の市場価値よりも低く設定されます。この仕組みによって、相続税の負担を軽減できるため、多くの人が注目しています。
貸していると安くなる仕組み
賃貸用不動産を所有することで、土地や建物の評価額が下がる理由を具体的に説明します。
土地の評価額が下がる
アパートが建っている土地は「貸家建付地」として評価されます。貸家建付地は、自由に利用できない制約がある土地とみなされるため、相続税評価額が減額されます。評価額は以下の式で算出されます。
貸家建付地の評価額 = 自用地としての評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
例えば、借地権割合が60%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%の場合、土地の評価額は自用地評価額の約18%が減額されます。これは所有者が土地を自由に使えない分、評価額が下がる仕組みです。
建物の評価額が下がる
賃貸用の建物も評価減の対象となります。建物の評価額は、固定資産税評価額を基準に以下の式で算出されます。
貸家の評価額 = 固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合 × 賃貸割合)
借家権割合は全国一律30%と定められているため、賃貸割合が100%の場合、建物の評価額は固定資産税評価額の70%となります。このように、建物も実際の市場価値より低く評価されます。
小規模宅地等の特例でさらに評価額が下がる
さらに、「小規模宅地等の特例」を適用することで、貸付事業用の宅地については200㎡までの部分の評価額が50%減額されます。この特例を活用することで、土地の評価額をさらに抑えることが可能です。ただし、この特例を受けるには、相続開始前に賃貸経営を3年以上継続していることなど、いくつかの条件を満たす必要があります。
借入を活用すると相続財産が減る
アパート建築の際に金融機関から借入を行った場合、その借入金は相続時に債務として控除されます。これにより、相続財産全体の評価額をさらに減らすことができます。借入金を活用することで相続税負担を軽減しつつ、賃貸収入という新たな収益源を得られる点がメリットです。
アパートで相続対策をするメリット
相続税評価額を引き下げられる
賃貸用不動産は、現金や預貯金と比べて相続税評価額が低く設定されます。現金2億円をそのまま相続する場合、全額が相続税の課税対象となります。しかし、同額で賃貸アパートを建設した場合、評価額は市場価格の7～8割程度に抑えられます。この評価減により、課税対象額が大幅に削減されるため、相続税の負担を軽減できます。
アパートを相続対策にする際の注意点
賃貸需要の調査を行う
アパート経営を成功させるためには、地域の賃貸需要を正確に把握することが重要です。需要が低い地域や過剰供給状態のエリアでアパートを建設してしまうと、空室が増え、収益が安定しないリスクがあります。
資金計画を立てる
アパート建設には建設費用や土地購入費用など、多額の初期投資が必要です。そのため、無理のない資金計画を立てることが不可欠です。
まとめ
今あるクレジットよりも、不動産化することで評価額を抑える仕組みを利用した、「アパート建築」という相続対策について解説しました。賃貸収益を得られる上に相続税の節約にもなるのはオトクですね。
土地活用、特にアパート建築やアパート投資を成功させるためには、先輩オーナーが重視したポイントも参考になるはず。
当サイトでは、先輩アパートオーナーへのアンケートを基に、建築会社の選び方を解説しています。
遊休地の活用にお困りの方、古い家屋を建て替えて収益化したい方、既にあるアパートをリノベしたい方など、是非参考にしてみてください。
西三河エリアにおいて、地場・大手の会社はたくさんありますが、それぞれの代表として特に実績の多いアパート建築会社を選出しました。
地場の
建築会社でおすすめなのは
https://hatas-g.net/creations/236/
- ローコストながらデザイン・機能に
こだわれる完全自由設計 - 入居率99.61%！※2024年7月時点
地場のノウハウで安定収益が見込める
大手建築会社でおすすめなのは
https://www.sekisuihouse.co.jp/shm-keiei/works/detail11/
- 安心安全と快適性にこだわった
「シャーメゾン」シリーズを全国で展開 - 戸建ても手掛ける大手だから
インテリアなどの提案も可能
2024年1月22日時点、Googleで「岡崎市 アパート建築」「豊田市 アパート建築」「刈谷市 アパート建築」「安城市 アパート建築」「知立市 アパート建築」「みよし市 アパート建築」「高浜市 アパート建築」「碧南市 アパート建築」「西尾市 アパート建築」「幸田町 アパート建築」と検索した際に公式HPが表示される建築会社38社を調査。
地主・オーナー向けにアパート建築を行っており施工・建築事例や建築イメージを掲載している会社のうち、西三河エリアに拠点がある、もしくは西三河を施工エリアに含んでいる19社をピックアップ。19社のうち以下の2社をそれぞれ地場の建築会社と大手建築会社として紹介しています。
ハタス：「賃貸住宅に強い建設会社 年間完工数ランキング2023【東海エリア】」（調査：全国賃貸住宅新聞）の10位にランクインしており、19社のうち最も上位の西三河エリアに本社がある地場の建築会社。
※参照元：ユニホー公式HP（https://www.uniho.co.jp/media/20230626.html）
積水ハウス：「賃貸住宅に強い建設会社 年間完工数ランキング2023」（調査：全国賃貸住宅新聞）の3位にランクインしており、19社のうち最も上位の大手建築会社。
※参照元：全国賃貸住宅新聞（https://www.zenchin.com/news/202344.php）
