アパート経営の成功率はどれくらい？

アパート経営の成功率と現状

アパート経営の成功率は「約7割程度」とされることが多く、数年以内に黒字化する人も多いとされています。

しかし、実際にはアパート経営の成功率に関する公的な統計はなく、主に業界団体や調査会社が独自に行ったアンケートを根拠としています。そのため、数字に信頼性がまったくないわけではないものの、厳密なデータとしては扱いにくい部分があることを留意する必要があります。

また、「7割の成功率」と聞くと、一見かなり高い水準のように見えますが、別の見方をすれば10人中3人、あるいは100人中30人は失敗している計算です。

失敗例も無視できない規模で存在するということですから、アパート経営を始める際には成功率だけにとらわれず、失敗リスクを十分に理解して対策を講じることが大切です。

成功率を上げるために行うべきことは？

1.目的・目標を明確にする

アパート経営で失敗する理由の一つとして、経営のゴールが明確になっていないことが挙げられます。経営そのものを始める前に、どのような目的や目標を設定するかをはっきりさせておくことが重要です。

• 家賃収入や利益額の目標
  例）「月の家賃収入を○万円にしたい」「年内に黒字化したい」など、具体的な数値を設定しておく。
• 将来的なキャッシュの貯蓄目標
  例）「老後資金として20年後に○○万円の貯蓄を目指す」など、長期的なプランを考える。
• 資産形成の位置づけ
  例）「副収入として小規模アパート経営をしたい」「メインの収入源として本格的に経営したい」など、どこまで本気で拡大を目指すかを検討する。

目標があいまいな場合、経営方針がブレやすくなり、判断に迷う場面も多くなります。

たとえば「少額の利益が出れば十分」と考えるオーナーと、「アパート投資だけで生計を立てるレベルを目指す」オーナーでは、必要とされる物件の規模や投下資金、リスク許容度がまったく異なります。最終的に自分が求めているものをはっきりさせることが、成功への第一歩です。

2.立地と周辺環境の調査

アパート経営において、物件の立地条件や周辺環境は非常に重要な要素です。周辺施設や交通の便、治安、騒音などは、入居者の満足度を左右し、空室リスクに大きく影響します。

立地調査が重要な理由

たとえば、駅やバス停へのアクセスについて、「駅から徒歩5分」と書いてあっても、実際には坂道が多く10分かかったり、夜道が暗く女性には不安が大きいケースもあります。

また、騒音や近隣トラブルの有無、治安の良し悪しなどは、実際に足を運んでみなければわかりにくいものです。

そのほか、コンビニやスーパー、病院、学校、銀行など、住むうえで必要な施設がどれだけ揃っているかといった生活利便性は、長期的な入居率にも大きく関わります。

不動産情報サイトや資料だけで判断すると、表面的な情報だけをもとに購入の決断を下しかねません。可能であれば、朝・昼・夜、平日・休日と複数の時間帯に現地を訪れ、実際の交通量や人の流れ、騒音や雰囲気を確かめるのが理想的です。これらの調査を行うことで、アパート経営の失敗リスクを避けやすく

3.収益性を高める対策

アパート経営では、利益を増やすには「収入を増やす」か「支出を抑える」かのいずれか、または両方を行う必要があります。具体的には次のような対策が考えられます。

収入を増やす

空室リスクを減らすため、入居者が長期で住んでくれるよう、魅力的な設備を導入したり、共用部分の清潔感を保つことが考えられます。

また、築年数が経過しても定期的にリフォームや修繕を行い、相場よりも高い家賃を保てる物件としての魅力を維持することも大切。そのほか、周辺相場をこまめなチェックも必要です。相場より極端に高いと空室率が上がり、逆に低すぎると利回りを下げる原因となる場合も。周辺の家賃や需給バランスを随時把握することも重要となります。

支出を抑える

委託手数料や管理料が高すぎないか、管理会社との契約形態を見直して、オーナー自身でできる作業はないかを検討しておきましょう。

また、予防的に軽微な修繕を行うことで、大掛かりな工事を先送りできる場合もあります。定期点検を導入することで、長期的な修繕費の削減を図ってみるのもよいでしょう。

そのほか、ローンや保険商品による金利や保険料の違いも支出としては無視できないため、比較検討し、見合った条件を選ぶことも重要です。

支出を削減する際は、単純にコストカットを進めるだけでは物件の魅力を損ない、かえって空室率が上がるリスクがあることにも注意が必要です。入居者が満足して長く暮らしてくれるよう、適度な設備投資やメンテナンス費用は必要経費と割り切り、品質維持と経費削減のバランスを取ることが大切です。

オーナーごとに異なる「成功」の定義

アパート経営が「成功」かどうかは、人によって基準が異なります。土地を活用して、「以前はまったく収益を生まなかった土地から数万円の収入を得ることができれば成功」と考えるオーナーもいます。

逆に、アパート経営だけで暮らしていくほどのキャッシュフローが得られて、初めて成功だと考えているオーナーもいるのです。

具体的な目標設定がなければ、損益分岐点や黒字化までの期間が曖昧になり、結果として失敗と感じる可能性も高まります。重要なのは、自分自身が納得できる明確なゴールを設定し、そのゴールに向かって必要な行動や投資を行うことといえるでしょう。

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