「アパート経営するな」と言われる理由は？

アパート経営はするなと言われる理由！対策はある？

儲かりにくい

「アパート経営はするな」と言われる理由のひとつに、アパート経営は儲かりにくいという点が挙げられます。アパート経営はイニシャルコストが大きく、黒字化までにかなりの時間がかかるうえ、収益が安定化しても大きく儲かるわけではありません。

具体的に、土地を所有している場合でも、アパート投資における表面利益は6～8％程度と低めです。ここから借入金の返済や維持費などのランニングコストを支払うと、利回りは1～3％程度になるケースが多いでしょう。

借金を抱えやすい

アパート経営は入ってくるお金だけでなく、出ていくお金も多いです。しかし、経営をしている以上空室リスクは付いて回るため、空室の増加によって借入金の返済が困難になる可能性も考えられます。そのため、「莫大な借金をかけてまでアパート経営をするメリットがあるのか」と考える人も多いでしょう。

また、アパートは築年数が古くなるほど、建物自体の価格や価値が下がります。状況によっては、アパートの売却価格がローンの残債を下回る「オーバーローン」に陥る可能性もあるでしょう。借入金返済リスクをなるべく小さくするためには、自己資金を増やすのが大切です。これにより、安定したアパート経営をしやすくなります。

競合物件が現れやすい

入居ニーズの高いエリアは、競合物件が現れやすいという懸念点があります。特に、アパートは法的な建築規制を受けにくく、他の建物と比較して建てるのが簡単です。そのため、今現在は周辺にアパートが少なくても、今後増加する可能性も考える必要があります。

競合物件が増えれば、入居者を獲得するために新しい設備を導入したり家賃を下げるなどの工夫をしなければなりません。競合物件の出現による空室リスクを抑えるには、あらかじめ差別化を図っておくのが重要です。

収益性が下がりやすい

アパートは、築年数が古くなるのにつれ家賃が下がるのが一般的です。また、築年数の経過によって、建物のさまざま箇所に劣化や損傷が生じるため、修繕費もかさんでしまいます。

築年数の増加による収入の減少や支出の増加、収益性の低下は、ある程度やむを得ない部分ではありますが、定期的なメンテナンスによって修繕費にかかる負担を抑えることは可能です。また、先を見越した収支計算書の作成を行えば、家賃の下落幅を予想できるでしょう。

大規模修繕費のリスク

戸建てよりも規模の大きいアパートは、大規模修繕費が高額となりやすいです。工事の内容は、屋根塗装・外壁塗装・防水工事時などが挙げられ、10年～15年の周期で行います。自己資金が少ない場合、多額の借金を抱えながら大規模修繕費まで支払わなければならないため、金銭的負担が大きくなるケースが多いです。

とはいえ、建物の審美性・機能生の維持・向上は、アパート経営を行う上で欠かせません。これも「アパート経営はするな」と言われる理由のひとつだと言えるでしょう。

西三河を含めた愛知県の人口減少も懸念点

西三河エリアは、名古屋市についで人口増加傾向があったものの、近年は減少傾向の一途をたどっています。また、このエリアはモノづくり産業が盛んですが、外国人雇用による増加もあまり見込めていないのが現状です。

アパート経営は借り手がいないと成り立たないため、人口減少は経営における大きな懸念点と言えるでしょう。そのため、西三河を含めた愛知県でのアパート経営は、今後の人口の増減をきちんと予測したうえで始めなければなりません。

10年後のリニア開通で状況が変わる可能性も

現在、西三河を含めた愛知県では人口減少が問題視されていますが、10年後には状況が変わる可能性が考えられます。なぜなら、2034年以降にリニア中央新幹線が開業し、東海地方の成長の見込みがあるからです。

リニア新幹線の停車駅が設置される名古屋周辺は土地開発がさらに進むため、ビジネスや観光を目的とした流入人口の増加が見込まれます。また、名古屋駅への鉄道アクセスの利便性が高い地域の場合、東京間との行き来の所要時間が減るのも魅力です。東京とのアクセスが良くなれば、人口増・地価アップが期待できるでしょう。

そのため、アパート経営を検討している人は、リニア開通を見越して価格が安いうちに投資を始めるのも良いかもしれません。

※参照元：愛知県公式｜2 リニア開業効果を高める交通ネットワークの整備［※PDF］（https://www.pref.aichi.jp/kikaku/aichivision2020aichireport/aichireport2015_1_1_2kotsunetwork.pdf

※参照元：TBS NEWS DIG｜リニア中央新幹線　品川・名古屋間の開業は2034年以降の見通し（https://newsdig.tbs.co.jp/articles/-/1084022

先輩オーナーの声から選ぶ
西三河でおすすめの
アパート建築会社

アパート建築・経営の失敗と対策
西三河エリア編

コスト重視の地場？
ブランド力の大手？実績のある
西三河のアパート建築会社2選

西三河エリアにおいて、地場・大手の会社はたくさんありますが、それぞれの代表として特に実績の多いアパート建築会社を選出しました。

コストを抑えられる
地場の
建築会社でおすすめなのは

ハタス

引用元：ハタス公式HP
https://hatas-g.net/creations/236/

• ローコストながらデザイン・機能に
  こだわれる完全自由設計
• 入居率99.61%！^{※2024年7月時点}
  地場のノウハウで安定収益が見込める

公式HPから
建築の相談をする

電話で問い合わせる

ハタスの
実績や特徴を見る

ブランドの安心感がある
大手建築会社でおすすめなのは

積水ハウス

引用元：積水ハウス公式HP
https://www.sekisuihouse.co.jp/shm-keiei/works/detail11/

• 安心安全と快適性にこだわった
  「シャーメゾン」シリーズを全国で展開
• 戸建ても手掛ける大手だから
  インテリアなどの提案も可能

公式HPから
建築の相談をする

電話で問い合わせる

積水ハウスの
実績や特徴を見る