「アパート経営はやめたほうがいい」といわれる人の特徴は？

アパート経営はやめたほうがいい人とはどんな人？

自己資金額が建築費の1割以下

自己資金があまりにも少ない人は、アパート経営をはじめても上手くいかない可能性が高いです。具体的に、自己資金額が建築費の1割以下の場合、ローンの返済が困難になったり老朽化が進んでも修繕費が払えなるなどの問題が発生しやすいでしょう。

アパートの建築・経営には、自己資金が欠かせません。そのため、アパート経営を検討しはじめた時点で、まずは自己資金を準備するのが重要です。建築費の1割～3割を目安に用意してください。また、修繕費や空室の発生によって収益からローンが返済できない場合に備えて、予備費を用意しておくのも大切です。

自己資金が多いほど毎月の返済にかかる負担が少なくなり、予備費が多いほど急な出費にも焦らず対応できるようになります。

アパートの管理を十分にできない人

アパートの経営は、入退去手続や入居者同士のトラブル対応、日常清掃など多岐にわたります。これらの業務を不動産管理業者に委託するのではなく、すべて自分で行うのは非常に困難です。とはいえ、アパート管理は入居者の暮らしやすさにダイレクトに影響を及ぼすため、雑に行ってしまうと空室リスクにつながります。

オーナー自身でしっかりとアパート管理ができない場合、不動産管理会社への業務委託がおすすめです。適切な価格で幅広い業務に対応してくれる会社なら、金銭的負担を軽減しつつ入居者満足度を高めることが可能です。また、大手の場合はトラブル対応実績が豊富、地域密着型の場合はエリア情報に強いなど、規模によって魅力が異なるため、目的に合わせて選ぶと良いでしょう。

浪費癖のある人

安定的に利益を得られるようになる前からお金を使ってしまう人は、アパート経営に向いていないです。発生した利益を私用で使ったり計画を立てずに新しい設備を導入すると、修繕費が賄えなくなる、急な出費に対応できないなどのトラブルが発生する可能性が高いでしょう。

そもそも、アパート経営はイニシャルコストが大きいため、黒字化までに時間がかかります。そのため、浪費によって資金を減らさないよう、あらかじめシミュレーションを行うのが重要です。黒字化までにかかる年数は、アパート建築の総工費を予想される純利益で割ることで算出できます。

また、空室・老朽化・家賃滞納・金利増加など、起こり得るリスクと対策も考慮したうえでアパート経営をするのも大切です。

建築前に下調べをしない人

建築前に下調べをしない人も、アパート経営に向いていません。具体的に、調べが甘い状態でアパートを建ててしまうと、ターゲットに合っていない設計やデザインになってしまいます。また、比較検討せずに建築会社を決めてしまうと、高値掴みの恐れがあるでしょう。

アパートを建てる際は、エリアごとに異なるニーズをきちんと把握したうえで計画を立てる必要があります。万が一調査が不十分な場合、空室リスクや金銭的負担の増加などさまざまなトラブルにつながるでしょう。

安定的な経営には事前調査が欠かせません。そのエリアにおけるアパートの需要や地盤の固さ、周辺エリアにおける再開発予定の有無は最低限押さえておくべきです。

アパート経営を成功させるにはどうしたらいい？

経営前に自己資金を増やす

アパート経営の成功率は、自己資金の多さによって決まるといっても過言ではありません。アパート経営はイニシャルコストを金融機関からの融資で賄うケースがほとんどのため、借入金額を少なくすれば毎月の負担を軽減できます。

また、自己資金が多ければ、万が一トラブルが発生した際もスピーディーかつ柔軟に対応可能です。健全なアパート経営を行うためにも、なるべく多く自己資金を用意しましょう。

長期的な経営計画を立てる

アパート経営は黒字化までにかなりの時間を必要とするため、無駄遣いを回避するためにもしっかりと計画を立てるのが重要です。イニシャルコストはもちろん、修繕費や税金といったランニングコスト、空室リスクも考慮して、常にシミュレーションを行いましょう。

その場しのぎの経営にならないためにも、20〜30年先まで収益計画書を作っておくのがおすすめです。さらに、状況に応じたキャッシュフローシミュレーションは、手元に残る現金を正確に把握するのに役立ちます。

オーナー自身で計画を立てるのが難しい場合は、管理会社に相談すると良いでしょう。

アパート建築会社・管理会社選びを慎重に決める

希望通りのアパート経営を行うためにも、さまざまな建築会社を比較したうえで1社に決めるのが大切です。具体的に、アパート建築会社を選ぶ際は建築費・得意なデザイン・管理体制・アフターサポート・保証・提案力をチェックしましょう。また、建築費は構造や設備などで大きく異なるため、相見積もりによって予算に合った会社を選ぶのも忘れてはいけません。

さらに、アパート経営を円滑に行うためには、サービスやサポート体制が充実しているアパート管理会社を選ぶのも重要です。管理委託やサブリース契約の場合、入居者募集やトラブル対応を任せられます。管理の質が悪い場合、空室リスクや滞納リスクが高まり、安定した経営を続けられなくなってしまうため危険です。

客付け力が高い、空室対策が上手い、そのエリアでの管理戸数が多い管理会社を選べば、オーナーの負担を軽減できるだけでなく、安定したアパート経営も期待できるでしょう。

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