アパート経営の利回りとは？種類と計算方法を徹底解説

利回りとは？

利回りとは、投資した金額に対してどれだけの収益が得られるかを示す指標で、投資効率を判断する際に用いられます。一般的には、年間の収益を投資額で割り、％で表します。アパート経営の場合、購入価格や経費を考慮した「表面利回り」や「実質利回り」がよく使われます。利回りは収益性を測る重要な指標ですが、高すぎる利回りにはリスクが伴う場合もあるため、総合的な視点で判断することが重要です。

アパート経営における利回りの種類と計算方法

アパート経営の成功は、買い上げた物件の利回りに大きく影響されます。利回りは、投資に対する結果としての収益を表し、これを正しく理解しておくことで、提案が展開しやすくなります。この篇では、アパート経営で使われる主要な利回りの種類と計算方法について解説します。

表面利回り

表面利回りは、アパートなどの経営において最も基本的な利回りの表し方です。これは、物件を買い上げるために使用した金額に対する年間家賃収入の比率を指し、簡単に計算できるため、初心者にも理解しやすいという特徴があります。

計算式:
表面利回り (％) ＝ (年間家賃収入 ÷ 物件買価) × 100

例:
物件買価が2000万円、年間家賃収入が160万円の場合、計算は以下の通りです。

表面利回り ＝ (160万円 ÷ 2000万円) × 100 ＝ 8%

ただし、管理費や修繕費などの経営費用を考慮していないため、実際の利回りとはずれが出ることがあります。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りに比べて実際の経営状況を反映した指標です。物件を買い上げた際に発生する購入時の費用や年間の経営費用を考慮した上で計算します。

計算式:
実質利回り (％) ＝ {(年間家賃収入 − 年間経営費) ÷ (物件買価 + 購入時費用)} × 100

例:
物件買価が2000万円、購入時費用が200万円、年間家賃収入が160万円、年間経営費が40万円の場合、計算は以下のようになります。

実質利回り ＝ {(160万円 − 40万円) ÷ (2000万円 + 200万円)} × 100 ＝ 5.45%

この利回りは、より現実的な投資利益をこのむるため、経営コストを決定する際の参考になります。

想定利回り

想定利回りは、物件が満室の状態で経営された場合の利回りを想定するための指標です。これは、実際の経営では空室や経営費用などが発生するのに対して、理想的な収益を基準として計算を行います。

計算式:
想定利回り (％) ＝ (満室時の年間家賃収入 ÷ 物件買価) × 100

例:
物件買価が2000万円、満室時の年間家賃収入が180万円の場合、計算は以下のようになります。

想定利回り ＝ (180万円 ÷ 2000万円) × 100 ＝ 9%

ただし、想定利回りは理想値であるため、実際の経営状況とのずれを学ぶことが重要です。

まとめ

利回りの計算には、表面利回り・実質利回り・想定利回りの3つがあります。計算式自体は四則演算のみのシンプルな計算で概算を求めることが可能なので、是非実際の数字を入れて計算してみましょう。

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