Yahoo!知恵袋で見られたアパート経営の失敗事例とその回避策

Yahoo!知恵袋に投稿されているアパート経営の失敗事例をまとめました。その回避策も併せて紹介するため、参考にしてみてください。

失敗事例1：不動産会社に経営・管理すべてを任せて失敗

1987年頃、代々の土地にRCのアパート（2K9戸）を建設。借り入れは6,000万円ほどでした。しかし、数年後にアパート経営が回らなくなったため売却することに。残債が数千万ほど残ってしまいました。

アパート経営時はキャッシュフローなどなく、それどころか毎月の持ち出しがあったほど。両親はアパートのことは不動産屋に任せきりで、ローンの借り換えや損益通算、アパート経営に関わる費用が経費として計上できることなどを知りませんでした。

参照元：Yahoo!知恵袋（https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10159824870）

失敗事例2：社宅物件購入後、企業撤退で空室に

社宅物件のアパートを購入。購入時は満室でしたが、企業の撤退で半年後には全室空室になってしまいました。今思うと、売主や仲介業者はそのことを知っていたと思います。

当時は終わった…と思いましたが、そこから挽回して10ヶ月後には満室に戻すことができました。

参照元：Yahoo!知恵袋（https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12158151452）

その他気になる内容：今からアパート経営は儲からない

アパートを経営して20年ほど経ちますが、今からの経営は儲からないと感じます。現在、アパートやマンションは過剰にある状態で、かつ物件価格が高過ぎます。その上家賃相場はここ数年上がっていません。

さらに、金利はこれから上昇します。借金でアパートを建てている人は、破綻が続出することになると思われます。

参照元：Yahoo!知恵袋（https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12183173472）

失敗事例に対する回避策はある？

不動産会社に任せて失敗した事例の対策

信頼できる管理会社を選ぶ

信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。信頼性を測る上では、これまでどれくらい取引しているのか、何戸を管理しているのかなどの実績を知ることが大切です。取引が多いほど、アパート経営のノウハウを持っていることになるからです。まずは実績を調べることからはじめましょう。

また、営業担当者が物件の事情をどの程度理解しているかの確認も重要です。物件の入居状況や過去の修繕事情などを聞き、答えられないような担当者なら担当の変更を検討した方がよいです。他の担当者も同じ状況なら、不動産会社自体を変更してもよいかもしれません。

物件の情報だけでなく、周辺の状況を把握しているかも大切です。営業担当者がメリットだけでなく、デメリットを説明しているかも確認しましょう。

管理委託費用が適正かを確認

管理会社に支払う管理委託費は、当然アパート経営のコストとなります。コストを費やす以上、管理委託費用が適正が確認しておく必要があります。

宅地建物取引業法では、管理委託費の上限は設けられていません。ただし、家賃の5％程度が一般的と言われています。家賃8万円であれば4,000円ほどなのであまり高額には感じられないかもしれません。大切なのは、委託することによって得られるメリットです。サービスのコストパフォーマンスが高いかどうか、客観的に検討しましょう。

高すぎるのも問題ですが、相場よりかなり安い委託管理費を設定している管理会社は要注意です。安ければ安いほど良いような気がしてしまいますが、安さには必ず理由があります。

オーナー自身での収支計画の見直し

アパート経営では将来にわたっての収支をシミュレーションし、収支計画を立てることが大切です。ただし収支計画のシミュレーションはあくまで予測であり、その時々の景気動向や税制などによって変わってきます。そのため、オーナー自身での収支計画の見直しをしましょう。

アパート経営を始めてから10年も経つと、当初の計画から差が生じることもあります。特に気を付けるべきなのが、交通網の新設や増設、エリアの再開発などです。大がかりな工事があると入居者のニーズも変わります。その場合、賃料設定の方向性なども変更していく必要があるでしょう。

また、自身の都合や相続が発生する場合などもあります。収支計画は数年ごとに見直すべきくらいの気持ちでいるとよいでしょう。

社宅で企業が撤退した事例の対策

法人契約をする企業の確認

法人契約をする企業には、注意が必要です。その企業がどれだけ今後も業績が安定したままいられるかということが大切になります。企業の資本金や最近の売上、創業年数、従業員数など見るポイントはさまざまです。痛い目に遭わないためにも、信頼できる企業を選ぶようにしましょう。

また、企業によってはセキュリティ機器などの設備設置を要求する場合もあります。法人契約を結ぶ企業とは、事前に契約内容を確認し合った方がよいでしょう。

一つの企業に部屋をすべて貸さない

たとえ条件が良くても、一つの企業にすべての部屋を貸すことはリスクが高いです。企業が借り上げてくれているうちは家賃滞納の心配はないですが、一斉に退去になってしまったら家賃収入がゼロになってしまいます。

「アパート経営は儲からない」のは本当か？対策について

アパート経営が儲からない理由に、すぐに競合物件が増えることが挙げられます。 アパートは法的な建築規制を受けにくいので、入居需要が高い地域ではすぐ競合物件が増えます。すると入居者の獲得競争が激しくなり、家賃が下がりやすくなってしまうのです。

年々収益率が下がっていくことも理由のひとつです。アパートは、築年数が古くなってくると家賃が下がる傾向があります。また、アパートや設備に不備や損傷が生じ、修繕費も増えていくでしょう。築年数が経つと、収入が減って支出が増え、収益性が下がっていくことが一般的です。

対策としてできることは、インターネット無料サービス導入やペット可の仕様にすること、建物の耐震性能強化を図ることなどです。入居者のニーズに応える物件にすることで、競合物件と差別化を図れるでしょう。また、定期的にメンテナンスを行うことも大切です。建物品質を保てれば、家賃の下落や修繕費の負担を抑えることができます。

キャッシュフローについて意識することも大切

利益とキャッシュフローの違いを意識しておくことも大切です。利益とは、アパート経営の収入から経費や減価償却費を引いた金額のこと。一方、キャッシュフローとは収入から経費、借入金などを引いたもので、最終的に手元に残る金額のことを指します。アパート経営で儲かったということは、キャッシュフローがあったということになります。

利益とキャッシュフローが異なるのは、「減価償却費」と「借入金返済額」があることが原因です。減価償却費とは、建物の価値を毎年減少させていく手続きにおける会計上の費用のこと。実際に支出が伴う費用ではありませんが、費用として計上されるので会計上の利益は小さくなります。借入金返済額は支出を伴う上、利益を小さくしてくれる費用にはなりません。お金の貸し借りは、会計上の損益ではないためです。

アパート経営で儲けるためには自己資金を増やして借入金を少なくし、なるべく空室を発生させないことが重要です。

アパートを建築する場合は建築会社のプランも確認する

アパートを建築する際は、建築会社のプランを比較することも大切です。アパートの建築プランは建築会社から提案を受けることが一般的ですが、会社によって得意とする構造や工法が異なります。

なお、建築会社によって得意とする分野やそれに基づくプランも異なるため、1つのプランに絞るより、複数のプランを検討した方が視野も広がりやすくなります。入居者のニーズを調査し、好まれる建築プランを比較検討していきましょう。

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