アパート経営は儲からない？

アパート経営が儲からないと言われる理由は？

初期投資が大きく投資回収まで時間がかかる

アパートを建てるとなると、数千万円規模の建築費用が必要になることが一般的です。これは一般的な生活の中ではあまり経験しない大きさの金額ですから、「本当に返済できるのか」「長期間ローンに縛られるのではないか」という不安を感じやすくなります。

さらに投資回収が10～15年、あるいは20年近くかかるケースもあり、当初の数年間は赤字覚悟になる可能性もあります。そうした点から「短期的には利益が見込めない＝儲からない」との印象を持たれがちです。

空室リスクと家賃下落リスク

アパート経営でしばしば問題になるのが空室が出た際のリスクです。どれだけ魅力的な建物を用意しても、退去が発生すればその分家賃収入が途切れます。入居者が決まりにくい時期が続くと、ローン返済は続いていくのに収入が得られない状態が長引く恐れがあります。

さらに、物件の供給過多や築年数の経過などの影響で家賃相場が下落していく可能性もあります。特に築年数が進むと、家賃を下げないと入居者がつかない状況に陥ることがあり、「思ったほど利益が上がらない」結果につながることも少なくありません。

修繕・メンテナンス費用の負担が大きい

アパートは建てて終わりではなく、長く経営していくために修繕やリフォーム、設備交換などの費用がかかります。小さなトラブル（エアコン故障など）から、大規模修繕（外壁塗装、屋根補修など）まで定期的に支出が発生し、その金額がまとまった額になるケースもあります。

こうした支出をあらかじめ想定していないと、「家賃収入が高くても結局手元に残らない」という印象を与えてしまう原因になります。

人口減少・需要の先細りという時代背景

日本は少子高齢化や地方から都市への人口移動などの影響で、特定のエリアを除くと賃貸需要自体が減りつつあります。需要が減ると空室が埋まりにくくなり、より家賃下落の圧力が強まる傾向にあります。地方や郊外では、供給過多や地域の需要不足などにより「入居者がそもそもいない」という事態にも直面する可能性があります。

経営知識の不足

アパート経営は立派な「投資」であるため、経営に必要な基礎知識を身につけなければ成果を上げにくい面があります。

空室対策、設備投資、税務（減価償却や節税方法）などを理解していないと、余計な税金を払ってしまったり、物件選びや設計で誤った判断をすることが多いでしょう。結果的に「思ったほど利益を出せない＝儲からない」という状況に陥ってしまいます。

アパート経営を「儲からない」から「儲かる」に変える対策と結論

立地とターゲット設定を慎重に行う

アパート経営を成功させるには、何よりもまず「立地」が重要です。交通の利便性が高い駅近エリア、大学や病院などの集客施設があるエリア、または商業施設が充実したエリアなどは入居需要が安定しやすいとされています。

次に、どんな入居者を想定するか（単身者、ファミリーなど）のターゲット設定も重要です。単身者向けなら1K～1LDK、ファミリー向けなら2LDK～3LDKといった形で間取りが変わります。地域の人口動態や需要を調査して間取りを決めなければ、建ててから「需要とミスマッチだった」という失敗につながりかねません。

設備や間取りの差別化

家賃を維持し空室を避けるには、物件の魅力を高める工夫が不可欠です。

宅配ボックスやオートロックの設置・防犯カメラなどセキュリティ関連の機器を導入する・無料Wi-Fiの設置・ペット可や防音室を設置した楽器対応など一部ニーズへの対応など、差別化によって空室リスクを避けやすくなるでしょう。

初期費用が少し高くなっても、長期的に見れば安定した入居や家賃維持につながる可能性が大きいのです。

サブリースより管理委託方式を検討

空室リスクを回避したくて「サブリース契約」を選ぶ人もいますが、サブリースには「家賃設定の見直しに応じざるを得ない」「満室時でも固定の家賃収入に留まる」といったデメリットがあります。

より収益性を高めたいなら、賃貸管理会社との「管理委託方式」が一般的です。管理委託料は家賃の数％ですが、満室になればその分収益も増えやすく、空室対策などの戦略もオーナー主体で取り組めます。自ら動きたくない場合や遠方に住んでいてどうしても管理が難しい場合はサブリースも検討材料ですが、長期収益で考えるなら管理委託が有利という声は多いです。

ローン返済計画と自己資金の確保

借入金を多くしすぎると、少しの空室や修繕費でキャッシュフローが赤字転落しやすくなります。自己資金をできるだけ厚くして借入比率を抑えると、毎月の返済額が少なくなり経営に余裕が持てます。

昨今は建設コストが高騰しがちで、どうしても借入額が大きくなりがちですが、無理な借入が続けば「金利負担で手元に残らない」という結果にもなりかねません。余裕ある返済計画を立てるのはもちろん、必要に応じて金融機関を複数あたってよりよい条件を探すことも重要です。

メンテナンス計画と減価償却を理解する

アパート経営では、修繕費や設備交換費をある程度想定したうえで長期的なメンテナンス計画を立てると、思わぬ出費で急に赤字になるリスクを軽減できます。大規模修繕（外壁塗装など）は数百万円単位かかる場合もあるので、事前の積立や計画的な準備を怠らないことが肝心です。

また、確定申告の際に重要となる「減価償却費」を適切に計上すれば、所得税などの負担を圧縮できます。経費として落とせる費用とそうでない費用をしっかり把握することで、長期的な節税メリットを享受できます。

長期的視点での黒字化計画

アパート経営は短期間で大きく利益を得る方法ではなく、10年以上のスパンで徐々に利益を積み上げるものといえます。最初の数年はローン返済や空室リスクで苦労するかもしれませんが、入居率を高めつつ一定の家賃収入を確保できるようになると、安定したキャッシュフローが生まれ始めます。

築年数が進んで収益力が落ちた頃合いで、物件を売却して別の築浅物件に移る「出口戦略」を取ることも選択肢です。売却益と運用中の家賃収入を合わせて最終的なリターンを得るという方法もあります。

先輩オーナーの声から選ぶ
西三河でおすすめの
アパート建築会社

アパート建築・経営の失敗と対策
西三河エリア編

コスト重視の地場？
ブランド力の大手？実績のある
西三河のアパート建築会社2選

西三河エリアにおいて、地場・大手の会社はたくさんありますが、それぞれの代表として特に実績の多いアパート建築会社を選出しました。

コストを抑えられる
地場の
建築会社でおすすめなのは

ハタス

引用元：ハタス公式HP
https://hatas-g.net/creations/236/

• ローコストながらデザイン・機能に
  こだわれる完全自由設計
• 入居率99.61%！^{※2024年7月時点}
  地場のノウハウで安定収益が見込める

公式HPから
建築の相談をする

電話で問い合わせる

ハタスの
実績や特徴を見る

ブランドの安心感がある
大手建築会社でおすすめなのは

積水ハウス

引用元：積水ハウス公式HP
https://www.sekisuihouse.co.jp/shm-keiei/works/detail11/

• 安心安全と快適性にこだわった
  「シャーメゾン」シリーズを全国で展開
• 戸建ても手掛ける大手だから
  インテリアなどの提案も可能

公式HPから
建築の相談をする

電話で問い合わせる

積水ハウスの
実績や特徴を見る