アパート経営は何年で黒字化できる？

アパート経営は元を取れるのはいつから？

一般的には、アパート経営で元を取れるのは「5年～10年」が目安だといわれています。
ただ、いつ元が取れるようになるかは個々のケースによって異なります。たとえば「購入したアパートの規模」によって、元が取れるタイミングは異なるでしょう。

なお、元が取れる目安を5年～10年としているのは、アパート経営では短期間での利益獲得は難しく、10年以上先は見通しが立てにくく計算しづらいため。とくに、アパート経営のためにアパートを購入した場合は、初期費用が高額です。そのため、経営開始から5年以内で元を取ることは難しいうえ、元を取るまでに15年以上かかる可能性もあるでしょう。

単年度の収益が黒字化するのは何年から？

では、「いつ元が取れるのか」ではなく、「いつから黒字化するのか」という視点に注目。新築アパートを経営するケースで考えてみましょう。

新築アパート経営は、利益率が高いビジネスだといわれています。そのため、初年度から黒字となることが一般的でしょう。
家賃収入から固定資産税や管理委託料、修繕費積み立て、損害保険料、借入返済金などを差し引いても、家賃収入の30％～40％程度は毎年の手取り収入となり、黒字化できます。

ただ、初年度から黒字化できるといっても、あくまでも「単年度での収益の黒字化」です。黒字化していても初期投資の元が取れているわけではありません。

そのため、「いかに元を取るまでの期間を短くできるか」がアパート経営者にとって重要視すべきポイントとなるでしょう。

黒字化（元を取る）までの年数を短縮する方法は？

アパート経営を黒字化する（初期投資の元を取る）までの年数を短縮するためには、土地活用や利回りのアップ、建築費用の削減などの方法が効果的です。以下のポイントを参考にしましょう。

土地の活用

早期に元を取りたいのなら、土地を最大限に活用するのがおすすめです。

アパート経営用の土地をムダなく最大限に活用すれば、収益性がアップするでしょう。たとえば、「土地にムダなスペースをつくらない」「できるだけ多くの面積を賃貸部分にする」といった工夫が必要です。

ただし、土地活用を重視するあまりに快適性の低い物件とならないよう注意しましょう。

利回りを上げる

元を取るタイミングを早めるためには、利回りを上げることも大切です。物件の㎡あたりの賃料単価が高いほど、利回りがアップするでしょう。つまり、土地面積あたりの賃貸戸数を増やすことがポイントです。

たとえば、同じ面積であるとき、3LDKのような広い間取りで一戸よりも、1Kを2戸にした方が利回りはアップします。

また、同じ面積でも、1Kより1LDKの方が賃料を高く設定できます。㎡あたりの家賃単価が上がるため、1戸あたりの部屋数を増やすことをおすすめします。

なお、間取りや戸数を検討する際は、「その立地の賃貸ニーズを考慮する」ことが大切。賃料単価ばかりに注目してしまうと、「ニーズに合わない物件を建ててしまい、入居者が集まらない」といった事態を招きます。

建築費を抑える

単純に考えれば、アパート経営の初期投資額が少ないほど元を取れるタイミングが早まります。つまり、アパートの建築費を抑えれば、早期に元を取れるでしょう。

「2階建てアパートを木造にする」というのも、建築費を抑えるのに効果的な例です。2階建てアパートなら構造上木造でも耐震性を確保しやすいため、建築費を抑えてアパートを建てることができます。

しかし、建築費を抑えたことで収益性が下がってしまう例もあるため注意が必要。
たとえば、「中高層の賃貸アパートを建てようとしたが、建築費を抑えるためにあえて低層の木造アパートを建てた」という場合、容積率を活かせずに収益性が下がることがあります。

自己資金の投入

経営するアパートの黒字化を早めるために、自己資金を投入するという方法もあります。「自己資金を投入しても、手出し分があるから意味がないじゃないか」と思うかもしれません。しかし、自己資金を投入して借入返済金額を減らすことで、返済利息が減るのです。よって、経営するアパートの黒字化が早まります。

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