アパート経営失敗で借金苦にならないための資金計画

アパート経営を失敗すると、借金苦になってしまう場合があります。そうならないための資金計画について紹介します。

アパート経営で借金苦に陥る原因

頭金が少なくローン返済額が大きい

アパート経営では建築費や購入費が自己資金を超え、一般的にローンを利用する人が多いです。アパート経営においては、家賃収入から運営費やローンを返済し、残りが利益として残ります。そのため、頭金が少なくローン返済額が大きいと経営が圧迫される可能性があります。

また、借入額が多いと空室増加や修繕費発生時に経営が苦しくなることも。年間満室収入に対し、ローン返済額を50％以下に抑えると安定した経営が可能と言われています。

空室が増えてなかなか埋まらない

空室リスクは、アパート経営における大きな課題です。空室が増えると必然的に収入が減り、支出が上回る可能性があります。家賃収入は常に一定とは限らず、満室時の収益が常にあることを前提とするのはリスクが大きいです。

運営コストを試算する場合は、入居率を70～80%程度に設定しましょう。空室リスクに備えることが大切です。

修繕コストが想定より大きい

アパート経営においては、維持管理費や退去時の修繕費が定期的に発生します。修繕コストを想定することなく経営を始めてしまうと、予想以上の支出がかかって慌てる事態にもなりかねません。

退去時の修繕費は突然発生します。資金が不足すると対応が遅れ、次の入居者が決まるのも遅れるという悪循環につながる恐れがあります。

家賃滞納など住民のリスク

入居率が高くても、住民のリスクによって家賃収入が得られないケースもあります。例えば、家賃滞納や夜逃げなど。家賃滞納が発生すると、収入が得られないだけでなく、次の入居者を探すこともできません。

さらに滞納後に夜逃げされてしまうと、収入減に加えて退去費用も負担する必要があります。このような住民リスクは、経営を圧迫します。

借金苦に陥らないための資金計画

キャッシュフローの確認と健全化

アパート経営で安定した収益を得るためには、キャッシュフローの管理が不可欠です。キャッシュフローとは、家賃収入から経費や税金、融資返済額などを差し引いた残りのお金のことです。

手元資金が不足すると修繕費や空室の対応が難しくなってしまい、経営が不安定になるリスクがあります。現金の動きを把握することで、経営の健全性を判断することが可能です。

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローの簡単な計算方法は「家賃収入－（ローン返済額（元本返済＋利息）＋経費＋税金）」です。この式に金額を当て込むと、不動産投資のキャッシュフローの状況がわかるでしょう。キャッシュフローは現実として手元にあるお金のことなので、家賃収入からすべての支出を差し引く必要があります。

例えば、家賃収入が120万円、ローン＋利息が30万円＋10万円、経費30万円、税金10万円の場合、「120万－（（30万＋10万）＋30万＋10万）＝40万」で、毎月40万円のキャッシュフローとなります。

債務返済倍率の計算方法

債務返済倍率を確認することで、キャッシュフローが健全かチェックすることができます。債務返済倍率とは、家賃収入と比べてお金をどのくらい返しているかの比率を求めるものです。この数値が1.3以上なら健全であると判断可能で、銀行など金融機関から投資を受けやすくなります。

計算式は、「年間の営業純利益（家賃収入ー（経費＋税金））÷年間のローン返済額」です。家賃収入が120万円、経費が30万円、税金10万円、ローン＋利息が30万円＋10万円の場合、「120万－（30万＋10万）÷30万＋10万＝2」で、アパート経営のキャッシュフローは健全だと言えます。

ローンの借り換えを検討する

ローンの借り換えを検討する手もあります。現状借入している金融機関から、別金融機関に借り換えを行うことで、利息を減らすことが可能です。ただし、借り換えすると違約金や手数料を取られる可能性があるため、気を付けましょう。

自己資金や運用方法に見合ったローンを利用することが大切です。

ローンの繰り上げ返済を行う

資金計画として、ローンの繰り上げ返済を行うことも有効です。繰り上げ返済をすれば、毎月の支出や利息を減らすことができます。

ただし、別資産を用意する必要があるため注意が必要です。アパートの運用や修繕費以外に使える資産があるのならば、検討してみましょう。

運用コストの見直し

運用に必要なコストを見直してみましょう。キャッシュフローを活用して現金の収支を確認し、コストがかかっている箇所があれば、それで本当に良いのか確認します。経費で減らせる部分があるのならば、今後のことも考え減らした方がよいでしょう。

利息が高いのならば、乗り換えや繰り上げ返済を検討してみてはいかがでしょうか。まずは、どこの部分にどのくらいのコストがかかっているのかを確認することが大切です。

アパート経営を継続するためのリスク管理

物件周辺の賃貸需要を確認する

アパート周辺の賃貸需要を確認することが大切です。アパートの需要を見込めるエリアで経営を行った方が、空室リスクを減らすことができます。地域特性を考慮し、立地や間取りの需要を分析するようにしましょう。

例えば学生が多い地域では、ワンルームの方が需要が大きいでしょう。また、学校や駅近くではファミリー向けの方が空室リスクは少ないです。賃貸需要や立地を分析した上で、間取りを選択することをおすすめします。

物件の管理・メンテナンスを欠かさない

立地も大切ですが、設備や清潔感を重視する人は多いです。築年数が経つと設備が劣化し、入居者を確保できない可能性があります。空室リスクに備え、設備の更新やリノベーションを行うことが大切です。

築年数が経過して古びてしまった場合でも、物件の管理やメンテナンスを欠かさなければ家賃の維持ができる可能性があります。家賃を下げず、安定したアパート経営を目指しましょう。

売却する場合も考えて運用する

売却する場合も考えて運用するようにしましょう。アパート経営は、家賃収入だけでなく売却益も得られるため、高収益を見込める投資と言えます。

ただし、立地が悪いアパートや老朽化したアパートは買い手がつかない可能性があります。日頃から、買い手がつくよう魅力的な状態を保つことが大切です。売却益も意識することで、損失リスクを避けることができます。

先輩オーナーの声から選ぶ
西三河でおすすめの
アパート建築会社

アパート建築・経営の失敗と対策
西三河エリア編

コスト重視の地場？
ブランド力の大手？実績のある
西三河のアパート建築会社2選

西三河エリアにおいて、地場・大手の会社はたくさんありますが、それぞれの代表として特に実績の多いアパート建築会社を選出しました。

コストを抑えられる
地場の
建築会社でおすすめなのは

ハタス

引用元：ハタス公式HP
https://hatas-g.net/creations/236/

• ローコストながらデザイン・機能に
  こだわれる完全自由設計
• 入居率99.61%！^{※2024年7月時点}
  地場のノウハウで安定収益が見込める

公式HPから
建築の相談をする

電話で問い合わせる

ハタスの
実績や特徴を見る

ブランドの安心感がある
大手建築会社でおすすめなのは

積水ハウス

引用元：積水ハウス公式HP
https://www.sekisuihouse.co.jp/shm-keiei/works/detail11/

• 安心安全と快適性にこだわった
  「シャーメゾン」シリーズを全国で展開
• 戸建ても手掛ける大手だから
  インテリアなどの提案も可能

公式HPから
建築の相談をする

電話で問い合わせる

積水ハウスの
実績や特徴を見る